Gepflegte Wohnung im Herzen von Leopoldsdorf im Marchfeld!

Kurzinformation für eilige Leser

• ca. 60 m² Wohnfläche

• Zentral begehbare Raumaufteilung

• Großzügiger Vorraum, 2 Zimmer, Küche mit Essplatz

• Separates WC

• Badezimmer mit Dusche

• Balkon

• Zentrale Lage in Leopoldsdorf

• Sehr gute Raumaufteilung

• Kellerabteil vorhanden

• Beheizung mittels Ölheizung

• Gepflegter Gemeinschaftsgarten mit Pavillon

• 2. Stock ohne Lift

• Video in den Anhängen 

Ausführliche Beschreibung

Die Liegenschaft befindet sich im Ortskern von Leopoldsdorf und wird über die Hauptstraße betreten. Vom Eingangsbereich gelangt man linker Hand in das Stiegenhaus. Das Gebäude vermittelt insgesamt einen gepflegten Eindruck.

Im zweiten Stock angekommen betritt man die Wohnung über ein zentral gelegenes Vorzimmer, das Zugang zu nahezu allen Räumlichkeiten der Wohnung bietet.

Direkt linker Hand beim Eingang befindet sich das Badezimmer mit Dusche, anschließend das separate WC. Entlang des Vorraums gelangt man weiter zur Küche, die ausreichend Platz für einen Essbereich bietet.

Am Ende des Ganges befindet sich das Wohnzimmer, das ruhig in Richtung Innenhof ausgerichtet ist. Von dort gelangt man in das Schlafzimmer der Wohnung, welches Zugang zum Balkon bietet.

Die Liegenschaft verfügt zudem über einen gepflegten Gemeinschaftsgarten, der von einer Firma betreut wird und sich daher stets in einem sehr guten Zustand befindet. Der auf den Bildern ersichtliche Pavillon wird von der derzeitigen Eigentümerin bereits seit längerer Zeit genutzt und gilt praktisch als „ihr“ Pavillon, wobei hierfür keine schriftliche Vereinbarung besteht.

Zusätzlich steht im Keller ein Waschraum zur gemeinschaftlichen Nutzung für Eigentümer und Mieter zur Verfügung.

Ein großzügiges Kellerabteil rundet dieses Angebot ab.

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Betriebskosten, Beheizung und Warmwasseraufbereitung:

Die Beheizung sowie Warmwasseraufbereitung erfolgt per Ölheizung - welche durch Radiatoren für ein angenehmes Raumklima sorgen.

Kostenpunkte: 

Betriebskosten:

168,- € Rücklage (netto - keine Ust.)

252,56 € Betriebskosten (inkl. 10% Ust.)

Heizung und Warmwasser:

49,80 € Warmwasserakonto (inkl. 10% Ust.)

81,49 € Heizkostenakonto (inkl. 20% Ust.)

Der Rücklagenstand des Objektes beläuft sich zum Stichtag des 30.09.2025 auf rund 50.000€ (Vorausschau 2026)

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Gesamteindruck:

Die Wohnung gestaltet sich durch die gute Aufteilung als potentialreiches Objekt, sowohl für Anleger als auch Eigennutzer ist sie optimal geeignet. Allgemein ist die Wohnung als sanierungsbedürftig zu betrachten. 

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Leopoldsdorf im Marchfeld bietet eine vielfältige Infrastruktur, die den Bewohnern eine hohe Lebensqualität sichert.
 

🏫 Bildungseinrichtungen

• Kindergärten:

  • Landeskindergarten Leopoldsdorf im Marchfeld: Bietet Betreuung für Kinder im Vorschulalter. 
  • Landeskindergarten Breitstetten: Versorgt den Ortsteil Breitstetten mit Kindergartenplätzen. 

     

• Schulen:

  • Volksschule Leopoldsdorf im Marchfeld: Grundschule für die jüngsten Schüler. 
  • Sportmittelschule Leopoldsdorf: Weiterführende Schule mit sportlichem Schwerpunkt. 

     

• Musikschule:

  • Musikschule Leopoldsdorf: Fördert die musikalische Ausbildung von Kindern und Jugendlichen. 
     

• Öffentliche Bücherei:

  • Bietet Zugang zu einer Vielzahl von Büchern und Medien für alle Altersgruppen. 
     

🏥 Gesundheitsversorgung

• Ärzte:

  • Dr. Helga Raidl: Allgemeinmedizinerin in der Kirchengasse 30. 
  • Dr. Martin Rupp: Allgemeinmediziner am Rathausplatz 2. 
  • Dr. Regina Hofer: Zahnärztin in der Getreidegasse 30. 
     

• Apotheke:

  • Raffael Apotheke: Versorgt die Bevölkerung mit Medikamenten und pharmazeutischer Beratung. 

• Physiotherapie:

  • Stefan Schroeren: Physiotherapeut im Sonnenweg 16. 

• Tierärzte:

  • Fachtierarzt für Kleintiere: Praxis in der Fasangasse 8. 
  • Fachtierarzt für Kleintiere Breitstetten: Praxis in Breitstetten 61. 

     

🛍️ Nahversorgung

• Supermärkte:

  • BILLA: Lebensmittelgeschäft für den täglichen Bedarf.
  • HOFER: Discounter mit breitem Sortiment.
  • SPAR: Lebensmittelgeschäft für den täglichen Bedarf.

• Lokale Geschäfte:

  • GZZF (Gasthaus zur Zuckerfabrik): Traditionelles Gasthaus in der Gemeinde. 
  • Rathauswirtin: Gasthaus mit Mittagsmenüs
  • Cafe schau vorbei: Café und Bäckerei für gemütliche Stunden. 
  • Frisiersalon Xandi: Friseursalon im Ortsteil Breitstetten. 
  • HAIR & MORE Salon Alexandra und Marlene Orth: Friseursalon & Nagelstudio in Leopoldsdorf. 
  • BP Tankstelle

🚍 Öffentlicher Verkehr

• Busverbindungen:

• Linie 541: Diese Buslinie verbindet den Bahnhof Siebenbrunn-Leopoldsdorf mit Schönfeld im Marchfeld und hält dabei an mehreren Stationen in Leopoldsdorf im Marchfeld. 

• Linie 545: Diese Linie verkehrt zwischen Orth an der Donau und Gänserndorf Busbahnhof, mit Zwischenhalten in Leopoldsdorf im Marchfeld. 

Bahnverbindungen:

• Bahnhof Siebenbrunn-Leopoldsdorf: Dieser Bahnhof liegt an der Marchegger Ostbahn und bietet regelmäßige Verbindungen:
• R81 Marchegger Ostbahn: Verkehrt täglich im Stundentakt zwischen Wien Hauptbahnhof und Marchegg, mit Halt in Siebenbrunn-Leopoldsdorf. 

• Linie REX8: Diese Züge verbinden Wien Hauptbahnhof über Wien Stadlau, Siebenbrunn-Leopoldsdorf und Marchegg mit dem Hauptbahnhof in Bratislava.

🚗 Auto-Anbindung

• Straßenanbindung:
  • Leopoldsdorf im Marchfeld ist über die Bundesstraße gut an das Straßennetz angebunden, was eine schnelle Erreichbarkeit der Wiener Stadtgrenze in etwa 15 Minuten ermöglicht.

Diese umfassende Infrastruktur macht Leopoldsdorf im Marchfeld zu einem attraktiven Wohnort mit hoher Lebensqualität.

Wichtig

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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Leopoldsdorf im Marchfeld liegt im südlichen Teil des Marchfelds, etwa 10 Kilometer östlich der Wiener Stadtgrenze. Die Gemeinde profitiert von ihrer strategischen Lage in der Nähe der Bundesstraße B8, die eine direkte Verbindung nach Wien und zu den umliegenden Orten gewährleistet. Die Nähe zur S1 bietet zudem eine schnelle Anbindung an das überregionale Straßennetz. Leopoldsdorf besticht durch seine ruhige Wohnlage und den ländlichen Charme, eingebettet in eine von Landwirtschaft geprägte Umgebung. Gleichzeitig bietet die Nähe zu Wien die Möglichkeit, die Annehmlichkeiten der Großstadt in kurzer Zeit zu erreichen. Der Ort verbindet somit hohe Lebensqualität im Grünen mit urbaner Nähe.