Beschreibung
Über den Dächern von Geidorf – 3-Zimmer-Penthouse mit zwei Loggien
Ganz oben wohnen, in einem der gefragtesten Bezirke von Graz: Diese 3-Zimmer-Wohnung liegt im obersten Geschoß des Hauses Rosenhaingasse 7, dem sogenannten Ateliergeschoß. Auf ca. 71,87 m² erwarten Sie ein heller, durchgesteckter Wohnessbereich mit Fischgrätparkett und zwei gleich große Zimmer. Das eigentliche Highlight sind zwei überdachte Loggien auf gegenüberliegenden Seiten der Wohnung, eine nach Südost und eine nach Nordwest. Dazu kommt ein großer Vorteil: Das Haus wurde umfassend energetisch saniert, die Arbeiten sind bereits nahezu abgeschlossen.
Genießen Sie schon vorab das Objektvideo.
VIDEO gleich ansehen, hier klicken.
Sowie den 360° Rundgang.
RUNDGANG gleich ansehen, hier klicken.
Die Wohnung
Der Wohn-Essbereich mit ca. 33 m² erstreckt sich über die gesamte Gebäudetiefe. Er bekommt dadurch Licht von zwei Seiten und öffnet sich zu beiden Loggien. Die weiße Einbauküche ist offen in den Wohnbereich integriert. Die beiden Zimmer mit je ca. 10,9 m² liegen voneinander getrennt an den gegenüberliegenden Seiten der Wohnung. Sie eignen sich als Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Homeoffice. Dazu kommen ein Bad mit Eckdusche, ein separates WC, ein Abstellraum sowie Vorraum und Flur.
Bad und WC haben eine Besonderheit: Beide verfügen über ein elektrisch zu öffnendes Dachfenster. So bekommen sie Tageslicht und lassen sich auf Knopfdruck natürlich lüften.
Zwei Loggien – zwei Himmelsrichtungen
Morgens Kaffee auf der Südost-Loggia mit Weitblick über die Stadt, abends Sonne auf der Nordwest-Seite mit Blick ins Grüne. Die beiden Loggien bieten zusammen ca. 17 m² Außenfläche, eine davon mit Glasvordach. Mit diesem Fernblick fühlt sich die Wohnung wie ein echtes Penthouse an.
Ausstattung
- Fischgrätparkett im Wohnbereich und in beiden Zimmern
- Offene Einbauküche
- Bad mit Eckdusche, Waschtisch und Spiegelschrank, WC separat
- Beheizung über Fernwärme mit Radiatoren, Warmwasser über einen Elektroboiler in der Wohnung
- Kellerabteil
- Personenaufzug im Haus
Das Haus und die Sanierung
Die Wohnhausanlage in Massivbauweise stammt aus der Zeit um 1970. In den Jahren 2025/26 hat die Eigentümergemeinschaft eine umfassende energetische Sanierung umgesetzt:
- Wärmedämmung von Fassade und Kellerdecke
- Neuer Dachaufbau inklusive Dämmung
- Neue Fenster und Balkontüren samt Sonnenschutz
- Modernisierung der Heizungsanlage (Fernwärme)
- Sanierung der Elektro-Steigleitungen und Blitzschutz
- Photovoltaikanlage am Dach
- Betonsanierung der Balkone und Loggien mit neuen Geländern
Die Wirkung ist messbar. Laut Energieausweis sinkt der Heizwärmebedarf von 111,4 kWh/m²a (Klasse D, Bestand 2019) rechnerisch auf 36,4 kWh/m²a (Klasse B). Die Gesamtenergieeffizienz verbessert sich von fGEE 1,81 auf 0,71 (Klasse A).
Sanierungskosten und Reparaturrücklage – transparent erklärt
Die Reparaturrücklage beträgt derzeit € 258,27 monatlich und liegt damit bewusst über dem Durchschnitt. Der Grund ist die Sanierung. Die Eigentümergemeinschaft hat die Arbeiten über das Rücklagenkonto zwischenfinanziert. Dieses Konto weist laut Hausverwaltung derzeit einen vorläufigen Negativsaldo von rund € 4,9 Mio. für die gesamte Anlage aus. Rechnerisch entfallen davon auf diese Wohnung rund € 50.000, und zwar vor Abzug der Förderungen. Die laufenden Rücklagenbeiträge fließen auf genau dieses Konto.
So geht es weiter: Die Baumaßnahmen sind großteils abgeschlossen. Die Hausverwaltung rechnet nun mit den beiden Förderstellen von Bund und Land ab. Die Bearbeitung dauert erfahrungsgemäß rund ein Jahr. Erst danach steht der tatsächliche Finanzierungsbedarf fest, und er wird in einer Eigentümerversammlung präsentiert. Jede Wohnung kann ihren Anteil dann entweder als Einmalzahlung leisten oder sich an einem gemeinsamen Darlehen beteiligen.
Für Käufer heißt das: Die großen Investitionen in Gebäudehülle, Dach, Fenster, Heizung und Elektrik sind bereits umgesetzt. Statt eines offenen Sanierungsrisikos gibt es einen klar beschlossenen Weg: zuerst die Förderabrechnung, dann die Endabrechnung, dann Einmalzahlung oder Darlehen.
Monatliche Kosten
Die Gesamtvorschreibung beträgt € 590,83 monatlich inkl. USt:
- Betriebskosten: € 200,31 netto (€ 220,34 inkl. 10 % USt)
- Heizkosten-Akonto: € 93,52 netto (€ 112,22 inkl. 20 % USt)
- Reparaturrücklage: € 258,27 (USt-frei)
Energieausweis: HWB 36,4 kWh/m²a (B), fGEE 0,71 (A), laut Energieausweis vom 05.06.2023. Die Berechnung beruht auf der Sanierungsplanung, der Energieausweis nach Fertigstellung ist noch ausständig. Bestand vor der Sanierung laut Energieausweis 2019: HWB 111,4 kWh/m²a (D), fGEE 1,81 (D).
Für weitere Informationen bzw. für die Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehe ich Ihnen sehr gerne zur Verfügung.
Bitte beachten Sie, dass wir aufgrund unserer Nachweispflicht dem Abgeber gegenüber nur Anfragen beantworten können die Ihren Namen, die vollständige Anschrift und eine Telefonnummer enthalten.
SIE ÜBERLEGEN IHRE IMMOBILIE ZU VERKAUFEN?
Wir machen das täglich! Kostenlose und unverbindliche Marktwerteinschätzung!
Jetzt anrufen: Hr. Alexander Zötsch 0664 233 4621
Besuchen Sie uns in 8054 Graz-Weblinger Gürtel 25 oder in 8301 Laßnitzhöhe, Hauptstraße 24/1.
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich
- Grunderwerbsteuer (3,5 % der Gegenleistung = in der Regel des Kaufpreises)
- Grundbucheintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts (1,1 % des Kaufpreises)*
- Vertragserrichtungskosten (gemäß Vereinbarung mit dem Rechtsanwalt oder Notar, abhängig von Komplexität und Haftungsrisiko)
- Kosten für die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages und gegebenenfalls der Pfandurkunde
- Antragsgebühren für den Grundbuchsantrag und gegebenenfalls bei der Grundverkehrsbehörde etc.
- gegebenenfalls Grundbuchsgebühr für die Einverleibung des Pfandrechts (1,2 % des Pfandrechtsbetrages)*
- gegebenenfalls Kreditvertragsgebühren gemäß Kreditvertrag mit der finanzierenden Bank
- Maklerprovision: 3 % vom Kaufpreis zzgl. 20 % USt.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Pläne
Lagebeschreibung
Geidorf ist das Universitätsviertel von Graz und verbindet urbanes Leben mit viel Grün. Die Rosenhaingasse zweigt von der Heinrichstraße ab. Universität, Cafés, Nahversorger und öffentliche Verkehrsmittel sind schnell erreicht, ebenso Geidorfplatz, Stadtpark und Innenstadt. Zur Erholung liegen Rosenhain, Hilmteich und Leechwald in Gehweite.
Anbieter kontaktieren
